חוק מכר דירות

 

להלן תקציר של חלק מהרצאתו של המהנדס רון ארד לחברי לשכת עורכי הדין מתאריך 20.6.16.

חוק מכר הדירות דן בשתי תקופות שבהן לקבלן יש חובות כלפי הדיירים: 
תקופת בדק ותקופת אחריות.

כמה זמן אורכת תקופת בדק? -
תקופת בדק אינו פרק זמן קבוע, זה תלוי בפריט בדירה שעליו יש אחריות.
למשל על רטיבות בדירה תקופת בדק בית היא ארבע שנים, גם על אינסטלציה תקבלו 4 שנות תקופת בדק ,עם סדקים לעומת זאת יש 5 שנות תקופת בדק  ועל בעיות מהותיות בחיפויי אבן תקבלו 7 שנות תקופת בדק.

ומה קורה כשמסתיימת תקופת הבדק ?
נכנסים למה שהגדיר חוק המכר כתקופת אחריות של קבלן.
כשמדובר בתקופת אחריות התקופה היא דווקא אחידה לכל האלמנטים בדירה - 3 שנים בנוסף שחלה מייד לאחר תקופת הבדק .
למשל על חיפוי אבן מקבלים 7 שנות בדק ועוד 3 שנות אחריות ביחד 10שנים שבהם זכאי הדייר לטיפול במקרים של ליקויי בניה.

ובכ"ז מדוע ישנה הפרדה לשתי תקופות שונות - תקופת בדק ותקופת אחריות קבלן?
בתקופת הבדק נטל ההוכחה הוא על הקבלן כלומר הוא חייב לתקן אם תטענו שיש לכם ליקוי בדירה.
אם הוא אינו מסכים לבצע תיקון הוא זה שחייב להתאמץ ולהוכיח מדוע הואפטור מכך.
בתקופת האחריות נטל ההוכחה עוברת לדייר. כלומר, הקבלן יכול לטעון שהנזק נעשה בזמן מעבר הדירה, שיפוץ הדירה או בשל שימוש לא זהיר בדירה, למשל כאשר ישנם סדקים ברצפות כי חברת ההובלות עשתה את הנזק וכו'.

מהו העיתוי הטוב ביותר לעשות בדק בית?
במועד מסירת הדירה יש לדייר את הכי הרבה כוח לגרום לקבלן לתקן תכף ומייד.
הרבה יותר קל טכנית לדרוש תיקונים בזמן שצוותי הבניה עדיין במקום,כלומר בסמוך למועד מסירת הדירה לדייר.
אמנם חוקית הקבלן מחויב לתקן בכל תקופת הבדק אך בפועל, כשצוותי העבודה שלו כבר עסוקים בפרוייקט הבא, יורדת המוטיבציה למהר לתקן.  לעיתים הוא ינסה להתחמק ,לעיתים זה יקח זמן ממושך, ואתם רוצים לא רק להיות צודקים אלא גם חכמים.
כיוון שבדירה עשויים להיות כ 8000 סוגי ליקויי בניה, מומלץ לא לסמוך על מראה עיניכם שכן הסיכוי שתעלו על בעיות הוא מינימלי. ולא הייתם רוצים לגלות כעבור כמה שנים שמשהו נבנה שלא כתקן וכבר עברה תקופת האחריות וכעת אתם צריכים לתקו את הליקוי על חשבונכם.