בדק בית מפרט טכני

 
במסגרת בדיקת בדק בית ובדיקות ביקורת מבנים נבדק המפרט הטכני אותו מקבל רוכש הדירה והתאמתו למצב הקיים.
 

מפרט טכני - דרישות החוק

 
מפרט טכני של הדירה נמסר לרוכש דירה על פי חוק.
המפרט הנו חלק מהחוזה ומחייב את הקבלן או המוכר.
על פי סעיף 3(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג1973-, ובידיעת ועדת הכלכלה של הכנסת, ציטוט:
1. חובת מסירת מפרט
(א) המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.
(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.

גם נוסח המפרט הטכני והסעיפים שעליו לכלול מעוגן בחוק. נביא בהמשך דוגמא למפרט מסוג זה.

האם מותר לקבלן לחרוג מהמפרט הטכני?
התשובה היא: כמובן שלא.
על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג1973, ציטוט:
אי התאמה (תיקון: תש"ן)
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

כשמהנדס בדק בית עושה לדירה בדיקת הנדסית הוא למעשה משווה בין מפרט טכני שבידי הקונה לבין המצב בפועל. מהנדס בדק בית מאתר ליקויי בניה ואי תאימות בין המצוי למובטח. 
 

דוגמאות לפער בין מפרט טכני למצב בשטח

 
דוגמאות לאי התאמות ולליקויי בניה שהתגלו במסגרת בדק בית בדירות ובתים חדשים:
 

ליקויי בניה באוורור

 
בבדק בית שבוצע בדירה בבניין מגורים מפואר בקריית אונו הובחן כי במפרט הטכני צוין כי תסופק ונטה מכאנית (אוורור מאולץ) בחדר המקלחת. בפועל לא בוצע אוורור כזה. הקבלן הסתפק בכך שקיים חלון לאוורור.
האם הקבלן מחויב לספק וונטה או לחלופין לפצות את הדייר או האם על הדייר להסתפק בחלון?.
על פי חוק המכר הקבלן מחויב לספק לקונה בדיוק את המוצרים והעבודות שעליהם התחייב במפרט – גם אם אין צורך הנדסי בכך.
במקרה דנן, היה ניתן לטעון שמכיוון שכל מטרת הוונטה בחדר המקלחת היא על מנת לאוורר את החדר, הרי שקיים חלון המספק את האוורור הנדרש ולכן אין צורך באוורור מכני.
לכאורה מדובר בטענה הנדסית נכונה, אך במהלך בדק הבית שבוצע בדירה נמדד שטח החלון והתגלה שהחלון קטן מהנדרש בתקנות התכנון והבנייה והקבלן על דעת עצמו וככל הנראה מחוסר ידיעה של תקנה זו, הסיק שאם קיים חלון אין צורך להתקין וונטה. כמובן, שעל ידי כך נחסכו עלויות עצומות שהרי מדובר בבניין עם מספר רב של דירות.
יצויין, שבכל מקרה, גם אם החלון היה מתאים בגודלו לתקנות התכנון והבנייה, היה על הקבלן לפעול בהתאם לחוק המכר והמפרט הטכני ולספק לדיירים פיצוי כספי על הוונטה שלא סופקה.
 

מפרט טכני של איכות החומרים

 
בבדק בית שבוצע לאחר שיפוץ בישוב צור יגאל הובחן שבמפרט הטכני החלונות הם מוג קליל 7000. מדובר במוצר איכותי ויקר שתמיד מסומן על ידי היצרן.
במהלך בדק הבית נבדקו החלונות ולא נמצא כל סימון על גבי הפרופיל או החלון למעט ספק הצבע שהיה אחראי על צביעת האלומיניום. בטעות, חשבו הדיירים כי חותמת ספק הצבע מעידה על איכות המוצר.
בפועל, מדובר היה במוצר נחות באופן משמעותי ובמחיר זול בהרבה מהמוצר שהובטח.
חוות הדעת המפרטת את ליקויי הבנייה בבית נמסרה לדיירים וכעת משמשת לתביעה כנגד השיפוצניק.
למפרט לדוגמא