פסק דין ליקויי בניה ארדרייך

 
1
 
   
בתי המשפט
א 017521/04
בית משפט השלום תל אביב-יפו
 
 
 
כב' השופט מרדכי בן חיים
בפני:
 
 
 
 
אורן
ע"י ב"כ עו"ד
 
 
נ ג ד
 
 
 
קרט
ע"י ב"כ עו"ד
 
פסק דין
א.    בסיס התובענה
בפני תביעה שעילתה בין מוכר דירה ורוכשה כהגדרתם בחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 (להלן:"חוק המכר").
המחלוקת שבין בעלי הדין סובבת בעיקרה על ציר האחריות לקיומם של ליקויי בנייה הקיימים בדירה ועל הערכת אומדן תיקונם, כפי שנקבעו על ידי מומחי בעלי הדין מזה והמומחה מטעם בית המשפט מזה.
 
ב.     עיקר העובדות וטענות בעלי הדין
1)         בין התובע מזה והנתבעת מזה נכרת ביום 13/4/95 הסכם מכר לרכישת דירה שבנתה הנתבעת במודיעין (להלן "בהתאמה ההסכם: הדירה").
2)         לגירסת התובע הפרה הנתבעת את הוראות ההסכם ו/או הדין באשר לטיב הבנייה שכן התגלעו בדירה ליקויים רבים וחמורים בבחינת אי התאמה על פי הגדרת המונח בחוק המכר.
לגירסת התובע הנסמך על חוו"ד הנדסית מטעמו (להלן: "חווות דעת ארד") אומדן עלות תיקון הליקויים מסתכם לסך של 120,112 ₪.
התובע טוען כי מעבר לעלות תיקון הליקויים נגרמו לו בשל הפרת ההסכם ו/או ביצוע מרושל של עבודות הבנייה, נזקים נוספים ובכלל זה הוצאות שכ"ט מהנדס (4,000 ₪), דיור חלופי (5000 ₪) טירחה ועוגמת נפש (20,000 ₪).
בכתב התביעה שהוגש על ידו ביום 27/1/04 עתר התובע לחייב את הנתבעת בתשלום נזקיו בסכום של 149,212 ₪.
3)          מנגד טענה הנתבעת בכתב הגנתה כי הגם שהתובע קיבל את החזקה בדירה עוד ביום 7/3/97 הוא לא הלין בפני הנתבעת למעט בסוגיית הרטיבות וכי הוא מנוע מלתבוע את הנתבעת בגין ליקוים החורגים מליקויי רטיבות.
             הנתבעת טוענת כי התובע התקין סורגים שפגעו באיטום ובריצוף הדירה ויש להחזיקו כאחראי לליקויי הרטיבות.
4)          הנתבעת כפרה בממצאים ובאומדנים שנקבעו בחוו"ד ארד וטענה כי בנתה את בדירה במיומנות ותוך שימוש בחומרים טובים.
5)          הנתבעת נסמכה על חוו"ד של מהנדס ושמאי מטעמה (להלן: "חוו"ד חייט") אשר בחוו"ד הארוכה לעייפה סקר ומצא כי בדירה מצויים ליקויים שונים ובכלל אלו ליקויי איטום ורטיבות.
חייט קבע כי התיקונים באחריות הנתבעת נוגעים להחלקת טיח בחדר שינה ראשי בדירה (100 ₪) וסימון מפסקים בלוח החשמל בדירה (50 ₪). מעבר לכך תיעד חייט ליקויים נוספים אשר אחריות הנתבעת לקיומם "איננה מוכחת ואינה ודאית" ותימחר אותם בסכום של 10,415 ₪ (בעיקר ליקויי רטיבות איטום ועלות ארון מטבח תחתון).
 
ג. המחלוקת
1)                     קביעת ממצאים באשר לליקויים בדירה והאחריות לקיומם.
2)                     גובה הנזק.
 
ד.   דיון וממצאים
1. מומחה בית המשפט
1.1 לנוכח הפערים הבלתי ניתנים לגישור בין חוו"ד ארד מזה וחוו"ד חייט מזה, מינה ביהמ"ש מומחה מטעמו את אינג' אילנה גוטנברג בר-זאב כמומחה מטעמו (להלן: "המומחית").
1.2.המומחית ביקרה בדירה עיינה בחוו"ד ארד וחייט וביום 1/10/04 הוציאה תחת ידה חוו"ד בה נקבעו ממצאים והערכות כדלקמן:
1.2.1.המומחית דחתה את קביעות ארד באשר לליקויים שתיעד לגבי הממ"ד.
1.2.2.המומחית איתרה ליקויים בנושאי טיח וצבע ותימחרה אותם בסכום כולל של   2650 ₪.
1.2.3.     המומחית דחתה את קביעות ארד בסעיף ריצוף וחיפויים.
1.2.4.     המומחית איתרה ליקויי רטיבות כתוצאה מפגיעה באיטום מרפסת הסלון וייחסה את האחריות לכך הן לתובע (פגיעה באיטום בגין התקנת סורגים) והן לנתבעת (תיקון איטום לקוי מתחת לויטרינה). המומחית העריכה את אומדן השלמת ליקויי האיטום כולל פירוק והרכבה של ריצוף בסכום של 8,000 ₪, ובנוסף לכך תעדה רטיבות בקיר מרפסת השירות מחמת העדר איטום של אדנית ותימחרה את עלות התיקון לסך של 1500 ₪.
1.2.5.     המומחית איתרה ליקוי בהלבשת חלון בחדר השינה ותמחרה את עלות התיקון בסכום של 1000 ₪.
1.2.6.     בפרט מעקות ואדנים קבעה המומחית כי יש לבצע אף מים במעקה המרפסת בעלות של 500 ₪.
1.2.7.     בפרט האינסטלציה תיעדה המומחית ליקויי במרזב גלוי בחדר שינה ותמחרה עלות חיפוי אסתטי בסכום של 1000 ₪. וכן מצאה ליקוי בהעדר סימון המעגלים בארון החשמל (עלות 400 ₪).
1.2.8.     ליקוי רב מערכתי איתרה המומחית במטבח וקבעה כי ארון המטבח התחתון הוחלף לאחר שניזוק מרטיבות. המומחית תמחרה את תיקון הליקוי במטבח בסכום כולל של 15,400 ₪, כולל רכישת ארון מטבח.
סה"כ אומדן תיקון הליקויים שנקבע על ידי המומחית (כולל עבודות נקיון) הועמד על סך 20,000 ₪ כולל מע"מ (במחירי ביצוע לנתבעת) וסך של 30,700 ₪ כולל מע"מ (עלות לתובע תוך הסתייעות בקבלן מטעמו)
בתשובותיה מיום 21/11/04 לשאלות הבהרה שהציג התובע עידכנה המומחית את חוו"ד תוך הוספת סך של 850 ₪ עלות תיקון קו הריצוף העקום בכניסה לדירה.
1.2.9. הלכה פסוקה היא כי בית המשפט ייטה לאשר קביעות של מומחה שמינה, אלא אם כן מצא סיבה בולטת שלא לעשות כן (השווה: ע"א 558/96 פד"י נ"ב(4) 563.
 
2.         פיצוי להבדיל מתיקון בעין
     הנתבעת לא העלתה בכתב הגנתה ואף לא בסיכומיה טענות בדבר זכותה למצות תיקונים בעין. מכאן שככל שימצא כי בדירה קיימים ליקויים אשר הנתבעת נושאת באחריות לקיומם – שומה עליה לפצות את התובעים בכסף, תוך תוספת עלות המתחייבת מהעסקת קבלן מזדמן.
התובע טען בסיכומיו כי הנתבעת גילתה זלזול בהענות לפניותיו והסתפקה בתיקונים קוסמטיים בלבד, טענות אלו, ככל שיוכחו יש בהן כדי להוות תשתית לקביעת פיצוי בגין נזק בלתי ממוני ולסוגייה זו אדרש בהמשך.
 
3.         קיום ליקויי רטיבות ואחריות להיווצרותם
3.1.      עיקר טענות התובעים מופנות כלפי ליקויי הרטיבות והאיטום בחלקים שונים בדירה ובעיקר במטבח, אשר אובחנו על ידי התובע כבר במועד קבלת המסירה (סעיף 11 לתצהיר התובע ועדותו בעמ' 22 לפרוטוקול).
3.2.      בנסיון לכפור בגירסה זו טענה הנתבעת כי בהסכם השכירות (נ/1) לפיו השכיר התובע את דירתו במהלך תקופת שהייתו בחו"ל למשך כ- 4 שנים – נכללה הצהרה בדבר תקינות הדירה.
אין בידי לקבל גירסה זו.
בעדותה בפני טענה גב' פילו שהעידה מטעם התובע כי בתיקרות הדירה ששכרה מגב' רכטר המצויה מתחת לדירת התובעים התגלו תופעות רטיבות קשות (סעיף 4 לתצהירה ועדותה בעמ' 6 לפרוטוקול).
יתר על כן, בחוו"ד שנערכה על ידי אינג' גיא ביום 24/11/97 (נספח ז' לתצהיר התובע) תועדו כתמי רטיבות על משטח הטרצו שיוחסו לתשתית ריצוף רטוב (סעיף 2.1 לחוות הדעת) וכן כתמי רטיבות על הקירות, לרבות קיר המטבח (סעיף 6 לחווה"ד).
3.3.     התובע טען בסעיף 23 לתצהירו כי בחודש יולי 1999, ערב יציאתו לשליחות לחו"ל, התגברה תופעת טחב ועובש במטבח, אך מקור הרטיבות לא זוהה. התובע הטעים כי שעה שהשכיר את הדירה "בארונות המטבח היה ריח של עובש" (עמ' 25 לפרוטוקול וכן בחוו"ד המומחית).
3.4.      אשר לתופעות רטיבות שמקורן בתשתית הריצוף:
קיומו של ליקוי זה מסתבר מעצם העובדה כי הנתבעת באמצעות עובדיה ראתה לנכון לפתוח מרצפות בכל החדרים על מנת לאפשר ייבוש התשתית ואף להחליף את הריצוף באחד מחדרי הילדים (סעיפים 13-15 לתצהיר התובע).
יתר על כן, גם המומחית בחוו"ד ובעדותה ציינה כי ראתה סימני רטיבות במרפסת הסלון (שם בעמ' 13) והטעימה כי סימני הרטיבות בקיר מלמדים על רטיבות בחול המצע של הריצוף (סעיפים 9,16 לחוו"ד המומחית).
המומחית אף העידה על העדר קורת הפרדה בין המרפסת לסלון כמקור לרטיבות הגולשת מן המרפסת לסלון (שם בעמ' 13).
בהתייחסה לאפשרות כי תופעת הרטיבות נובעת מן הסורגים שהתקין התובע העידה המומחית כי סביר שמקור הרטיבות במרפסת נובע גם מהסורגים והסבירה זאת באפשרות של פגיעה באיטום הריצוף שנגרמה במהלך החדרת הסורגים לריצפה (עמ' 15,14 לפרוטוקול).
3.5.     לאחר שנתתי דעתי למכלול הראיות בסוגייה זו ובשים לב לעובדה שתופעות הרטיבות נתגלעו בדירה עוד במהלך תקופת הבדק והן הלכו והחריפו – לא עלה בידי הנתבעת לסתור את חזקת האחריות המובנית בסעיף 4(א)(2) לחוק המכר: עם זאת לא עורערה בפני עמדתה של המומחית לפיה קיימת הסתברות כי גם החדרת הסורגים הרימה תרומה משלה להיווצרות תופעות הרטיבות.
לאחר ששקלתי את גורמי הרטיבות המיוחסים לחובת הנתבעת, (חול מצע רטוב והעדר קורה מפרידה בין המרפסת לסלון), אני פוסק כי יש לייחס לנתבעת שיעור של 2/3 מן הנזקים הכרוכים בתיקון ליקויי הרטיבות בדירה, בעוד שלתובע יש לייחס שיעור של 1/3 ובהתאם יש לנכות מסכום האומדן שנקבע ע"י המומחית בפריט זה סך -.2,666 ₪.
3.6.     אני דוחה את טענת התובע לפיה יש צורך בהחלפת מלוא שטחי הריצוף. טענה זו אינה מתיישבת עם ממצאים ברורים ועקביים שקבעה המומחית. (תשובה לשאלת הבהרה 7(1) ו- 8 (6).
כמו כן אני דוחה את טענת התובע באשר לשגגה כביכול שנפלה מלפני המומחית בקביעת שטח המרפסת.
העובדה כי שטח המרפסת כולו הוא כ- 33 מ"ר, אינו מחייב כי התיקון נדרש לגבי כל השטח; שומה היה על התובע לחקור את המומחית בסוגייה זו ולברר מדוע התייחסה לשטח של 22 מ"ר בלבד (עדותה בעמ' 14). הימנעותו של התובע מלחקור בסוגיה זו פועלת לרעת ענינו.
 
 
4.         ליקויים במטבח
4.1.     כזכור, טען התובע כי תופעות עובד ורטיבות ניכרו במטבח כבר בחודש יולי 1997.
תימוכין לכך ניתן למצוא ברשימת הליקויים שנערכה ביום 7/3/97 (קודם למסירה), שם נרשם בין היתר הצורך בבדיקת נזילה מעל ארונות מטבח (נספח ד' לתצהיר התובע). לשיטתי די בעובדות אלו כדי לקבוע כי על הנתבעת היה לסתור את החזקה האמורה בסעיף 4(א)(2) לחוק המכר.
 
בהמשך עדותו טען התובע כי נסיונות התיקון של ליקוי זה על ידי הנתבעת התמצו בהסרת גב הארון וצביעת הקיר שמאחוריו (סעיף 23 לתצהיר). לגירסתו גם לאחר "תיקון" זה נמשכה התופעה וביתר שאת וכי התובע נאלץ לפרק את המטבח והריצוף שמתחתיו וכן ביצע באמצעות קבלן מטעמו תיקוני אינסטלציה בנקודת היציאה של מי הקולחין. (סעיף 35 לתצהיר).
טענת הנתבעים לפיה יתכן שיש לזקוף את הפגיעה בארונות המטבח מחמת תחזוקה לקויה של צינור הניקוז מתחת לכיור (הסיפון), נשללה במפורש ע"י המומחית (עמ' 16 לפרוטוקול).
 
4.2.      לא מצאתי כל ממש בטענת הנתבעת לפיה לא פעל התובע להקטין נזקיו.
 
5.         עלות פיתוח והעתקת מגורים
המומחית נמנעה מלקבוע בחוו"ד צורך במתן שירותי פיקוח הנדסי ואף לא קבעה כי יש צורך בפינוי הדירה במהלך ביצוע התיקונים.
ב"כ התובע נמנע מחקירת המומחית בסוגיות אלו ואף לא התייחס לסוגיות האלו במסגרת שאלות ההבהרה.
לא הוכח איפוא בפני הצורך בעריכת פיקוח הנדסי ו/או מימון עלויות פינוי.
אני דוחה איפוא את תביעת התובע בפריטים אלו.
 
6.         סוגיית הממ"ד
6.1.     בעניין הממ"ד היו בפי התובע שני מגזרי טענות: האחת, עניינה בליקויים פיזיים (גובה שקעי החשמל וחריגה מעובי שיכבת הטיח האקרילי) והשנייה מורכבת יותר ובגידרה נטען כי בעוד שעל המפרט נקבע כי הממ"ד ישלב שתי פונקציות בהיותו הן חדר ארונות והן חדר ממ"ד - הרי מיקום הארונות כפי שסומנו בתכנית המכר, מנטרלים את האפשרות לשימוש דו תכליתי.
6.2.     אשר לליקויים הפיזיים - אני מקבל את טענת התובע ופוסק כי בניגוד לעמדת המומחית, אשר לא פרשה נכונה את הוראות תקנות ההתגוננות האזרחית, עובי הטיח האקרילי בממ"ד חורג מן המקסימום המותר של שני מ"מ (עדות המומחית בעמ' 9-10) וכי תיקון הליקוי מחייב הסרת הטיח הקיים והנחת טיח חדש בעלות כוללת של 2,500 ש"ח (שם בעמ' 10).
בנוסף לכך אישרה המומחית שינוי כיוון פתיחת דלת הממ"ד בעלות של 300 ש"ח (סעיף 5 לתשובות ההבהרה) ותיקון חלל בביטון הדלת 200 ש"ח (עמ' 10 לפרוטוקול).
6.3.      שונים הם פני הדברים באשר לשימוש הרב תכליתי בממ"ד:
בסעיף 3 במפרט הטכני שכותרתו תאור הדירה צויין: "חדר ארונות/ממ"ד".
התובע לא התיחס לסוגיה זו כלל ועיקר בתצהיר עדותו, אלא שבחוו"ד ארד מטעמו נאמר:
"גודל הממ"ד הינו 4.95 מ"ר ומשמש כחדר ארונות".
ולמטה מזה נאמר:
..."באשר הממ"ד משמש כחדר ארונות תחומו הפיזי מצטמצם ומשאיר שטח ריצפה שאינו מעשי. הדרישה בשינוי מידות הממ"ד נובעת מכך שבמיפרט התחייב הקבלן לספק חדר ארונות..."
6.4.      אין בידי לקבל טענה זו.
העובדה לכשעצמה שבתכנית המכר שורטטו ארונות אינה גוזרת בהכרח שהממ"ד איבד את צביונו כחדר ביטחון והפך לחדר ארונות (או להפך). האפשרות לעשות שימוש דו תכליתי בממ"ד (חדר ארונות לעת רגיעה וממ"ד לעת חרום) הינה סבירה ואין בה כדי התחייבות לספק חדר ארונות בנפרד.
הדרישה הסטטוטורית לגבי תכנית מכר (תכנית הדירה) מתייחסת לעריכתה בקנה מידה מינימלי ולא מעבר לכך (פיסקה 1.9 לתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט). העובדה שהנתבעת שירטטה לצורך הדגמה מיצובם של ארונות בחדר הממ"ד אינה מחייבת שימוש בו כחדר ארונות ובוודאי שאינה יוצרת התחייבות מצד המוכרת לספק חדר ארונות.
כל עוד התקיימו בממ"ד הוראות תקנות ההתגוננות האזרחית – (ועל כך אין חולק) עמדה הנתבעת בהתחייבותה ע"פ סעיף 2.3 במפרט - "בכל דירה קיים חדר מוגן (ממ"ד)".
 אשר על כן אני דוחה את טענת התובע לתשלום בסך 7000 ש"ח לתכנון וביצוע חדר ארונות נפרד.
 
7.         פיצוי בגין נזק בלתי ממוני
7.1.     תחת ראש נזק זה תבע התובע סך של 20,000 ש"ח אותו ייחס לאבדן הנאה ועוגמת הנפש שהיתה מנת חלקו הן בשל הליקויים והן לנוכח מה שהוגדר כיחס מחפיר ומזלזל מצד הנתבעת.
7.2.     בתצהיר כמו גם בעדותו, תיאר התובע את הסבל שנגרם לו ולמשפחתו כתוצאה מן הליקויים ובעיקר ליקויי הרטיבות (סעיף 13 לתצהיר ועדותו בעמ' 22), וכן את גישתה המתנכרת של הנתבעת כלפיו.
7.3.     עד הנתבעת שחר דוידי אשר לא עבד אצל הנתבעת בתקופה הרלבנטית התקשה ליתן גירסה סותרת הן באשר לטענות התובע בדבר חומרת הליקויים והן באשר לדרך ההתייחסות הקלוקלת של הנתבעת לחובתה לתקן את הליקויים, וכי עיקר עדותו הינה בגדר עדות מפי השמועה.
7.4.     הפסיקה עמדה על פגיעתם הרעה של ליקויי רטיבות בדירה כבסיס לפסיקת פיצויים בגין נזקים בלתי ממוניים ובסכום ריאלי (השוו ע.א. 611/89 דרוקר זכריה נ' נחמיאס פד"י מ"ו(2) 60). נסיבה זו והעובדה המוכחת באשר לעומק הליקויים, משך הזמן הניכר שנדרש לתיקונם ואי הנוחות שנגרמה וצפויה לתובע ובני משפחתו, מצדיקים פסיקת פיצויים בסכום מעשי בגין נזק בלתי ממוני, אולם בנסיבות הענין, משקבעה המומחית כי גם התובע נושא באחריות להתהוותם - יש להקטינם ולהעמידם ע"ס 15,000 ש"ח.  
 
סוף דבר
אני מקבל את תביעת התובע בחלקה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן:
 
הסכום שנקבע בחוו"ד המומחית , בניכוי סך 2,666 ₪ ותוספת
סך של 850 ₪ בתוספת מע"מ ע"פ חלופת עלות לתובע (כולל מע"מ) – 28,883    ש"ח
תוספות לתיקון ליקויים בממ"ד, כמפורט בסעיף 6.2 לעיל -              3,000 ש"ח                    פיצוי בגין נזק בלתי ממוני -                                                                               15,000   ש"ח
סה"כ -                                                                                                     46,883   ש"ח
 
הסכום הנ"ל ישולם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.
 
לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסכום של 3,000 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסכום של 7,000 ש"ח.                                                                             
ניתן היום ט"ז באייר, תשס"ו (14 במאי 2006) בהעדר הצדדים
 
                                                                                
בן חיים מרדכי, שופט
 
קלדנית: סיגל ר.