שמאות מקרקעין

 
 
 האם אני צריך שמאי מקרקעין או מהנדס לאיתור ליקויי בנייה?
פעמים רבות חלה אי-בהירות בממשק ביניהם.
להלן נפרט את תרומתו של שמאי המקרקעין לדייר המבקש לקבל מידע מסייע.
 
 

ירידת ערך

 
 
שמאי מקרקעין מוסמך לקבוע את מידת ירידת הערך הקיימת בדירה ולתרגמה לשקלים.
  ירידת ערך נדל"ן מוגדרת כשינוי בשווי הקרקע או המבנה ביחס למצב קודם או למצב
שצריך היה להיות.
קיימים כמה  סוגי ירידת ערך עיקריים:
א. ירידת ערך שווי הקרקע הנפגעת מתוכנית בניין עיר חדשה שאושרה,
התביעה מוגשת לוועדה המקומית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תוך שלוש שנים
מיום אישור התוכנית (הפיצוי הינו למלוא שווי הפגיעה).

ב. ירידת בגלל ליקויי בניה.

בירידות ערך בעקבות
ליקויי בניה ניתן להגדיר בין שני מקורות שונים לירידת הערך:
  1      
 ירידת ערך בגלל ליקויי בניה מהותיים או אי עמידה בתנאי חוזה המכר או מה שהובטח ע"י הקבלן.
ירידת הערך נגרמת עקב ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון או שעלות תיקונם חורגת משווי הליקוי עצמו.
 לרוב, מומלץ להזמין קודם לדו"ח ירידת הערך של שמאי המקרקעין דו"ח מהנדס בחברת בדק בית
 שיאתר ויאבחן את ליקויי הבנייה במבנה.   
  
2      
ירידת ערך פסיכולוגית - ירידת הערך נובעת בליקוי מהותי שתוקן אך הידיעה על ליקוי כזה שהיה בעבר גורמת לירידת ערך ,
לדוגמה בניין שהיסודות שלו שקעו אך הליקוי תוקן בכל אופן עצם הידיעה
על ליקוי כה חמור בעבר גורמת לירידת הערך הפסיכולוגית 
ראה פס"ד א/ 00 / 012158 בית משפט השלום חיפה מיום 07/11/2006 

 בדיקת נכס לפני קניה  

תרומתו של שמאי המקרקעין לעומדים לפני רכישת נכס מתבטאת בשני מישורים עיקריים :    
 
 
1בדיקה תכנונית -
בדיקת סביבת הנכס מבחינת פיתוח סביבתי : האם קיימת האפשרות שסביבת הנכס תשתנה מהותית לרעה ,
לדוגמא שטח פתוח שיהיה לבית ספר תיכוני / יסודי , או אזור ירוק שיהפוך למרכז תחבורה { תחנת רכבת / אוטובוס }

 
2        אפשרויות הבניה הנוספות – כלומר האם על בקרקע קיימים זכויות בניה בלתי מנוצלות .  

 בדיקת נכס לפני מכירה 

במצב מכירה – האם ידוע למוכר כל המיסים וההיטלים הצפויים בשעת מימוש זכויות (מכירה)?
הרבה מוכרים נפלו במהמורה הזאת,
מיסי מקרקעין והיטלים בארץ יכולים להגיע עד כדי 30-40 אחוז משווי הנכס,
כדאי לדעת זאת לפני החתימה על חוזה המכירה .
בד"כ עורכי דין אינם בקיאים דיים ואינם בודקים את סכומי המס שיהיה חייב בעל הנכס בשעת המכירה .
היטל השבחה : כמו כן רצוי מאוד כאשר קיבל המוכר דרישה
לתשלום היטל השבחה לקחת שמאי מקרקעין שיגיש שומה נגדית כנגד השומה של שמאי הועדה המקומית לתכנון ולבניה,
השומה הנגדית חייבת להיות מוגשת תוך 30 יום מיום שהגיעה לידי מוכר הנכס.
 
 
 

מחלקת השמאות בארד בדק בית

 לאור מורכבות הנושא, מחלקת שמאות המקרקעין בארד בדק בית 
מציעה חבילות המותאמות לצרכים שונים של הדייר:
 
 

לרוכשי דירות חדשות ודירות מיד שנייה:

  - ייעוד קרקע סביבתי.
- הערכת שווי נכס (ערכו הריאלי של הנכס בשוק).
- בדיקת זכויות הבנייה בנכס.
- בדיקת רישוי (בדיקת השטחים הבנויים בהיתר).
- בדיקה קניינית (מהות הזכויות – נסח טאבו וכו').

  

מיסוי:

 - היטל השבחה - הכנת "שומה אחרת" כהשגה לשומות הועדות.
- דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל - הכנת "השגות" למינהל בגין תשלום דמי היתר.
- מס שבח - הכנת חוות דעת כהשגה ולועדות ערר

 

פיצויי ירידת ערך, הפקעות ותכניות בניין עיר:

  - אומדן  פיצויי הפקעת מקרקעין.
 - אומדן ירידת ערך כתוצאה מפגיעה מתכנית בניין עיר
        (סעיף 197 לחוק  התכנון והבנייה).
 - הכנת טבלאות איזון והקצאה במסגרת תכניות איחוד וחלוקה.
 - מתן ייעוץ לעניין התנגדות לתכנית בניין עיר.

 

חוות דעת בנושאי שווי שוק ובטוחות:

  הערכת נכסים לצורך בטוחות לבנקים ולמשכנתאות