שמאי מקרקעין ותהליך בדק בית

 
בדק בית לליקויי בנייה הנה בדיקה יסודית ומקיפה את כל האלמנטים בדירה.לעיתים מבלבלים אנשים בין שירות של שמאי מקרקעין שהינו נקודתי למקרים מסוימים לבין בדק בית כוללני של מהנדס וצוות אנשי מקצוע המכיל גם שמאי מקרקעין .
רוב רובם של הליקויים הנסרקים בתהליך בדק בית הנם ברי תיקון ולכן עפ"י חוק המכר, כל ליקוי שניתן לתקנו, יש לאמוד בשווי התיקון. אי לכך בתי המשפט דורשים שחוות דעת הנדסית של ליקויי בנייה תבוצע על ידי מהנדס ליקויי בנייה (בדק בית).
יחד עם זאת קיימים ליקויים בודדים שלא ניתן לתקנם ואז נוצרת ירידת ערך שאותה ניתן לאמוד בנפרד ע"י שמאי מקרקעין או לחלופין לאומדה באופן תיאורטי על ידי מהנדס כפי שיפורט בהמשך.
 
שמאי מקרקעין
 

מקבץ דוגמאות בהן מחליט שמאי מקרקעין

 
1. מסדרון צר:
תקנות התכנון והבנייה דורשות שמסדרון הארוך מ- 4 מ' יהיה ברוחב 1.00 מ' לפחות.
בעניין זה התקנות אינן מתפשרות וסטייה של 2% אינה חלה על סעיפים מסוג זה.
הסיבה שנדרש רוחב מסדרון מינימאלי היא על מנת לאפשר דרך מילוט נוחה ובטוחה. ככל שהמסדרון ארוך יותר מס' החדרים אליו הוא מוביל גדול יותר ואי לכך מספר הנפשות הנדרשות לצאת ממנו בדעת מילוט, לדוגמא בשעת שריפה, הנו גדול יותר.
במקרה מסוג זה, לא ניתן יהיה לתקן את הליקוי שכן לא מעשי לפרק את קיר המסדרון ולתקנו מחדש. אי לכך, נוצרת ירידת ערך הנקבעת ע"י שמאי מקרקעין.

2. סטיות ממידות התכנית:
תקנות התכנון והבנייה מתירות סטיות ממידות התכנית עד 2%.
סטייה מעבר ל – 2% הנה סטייה העוברת את המותר ומהווה ליקוי בנייה.
לדוגמא: רוחב חדר האמור להיות 3.00 מ' על פי התכנית ובפועל קיים רק 2.95 מ'.
יש לדעת שאת המידות מודדים מטיח לטיח ולא כפי שסוברים קבלנים רבים – מבלוק חשוף לבלוק חשוף.
במקרים אלו קיימת ירידת ערך שיש לאומדה על ידי שמאי מקרקעין.
ראה הסכם פשרה בעניין זה בדף "פסקי דין".

3. פיר קולטן בח' שירותים:
פיר קולטן (או צינור מאסף) הנו פיר גבס שבו עוברת צנרת הביוב והדלוחין של הדירות. לעיתים הפיר בולט מהקיר ולעיתים הפיר ממוקם בתוך הקיר ללא בליטה.
כשהפיר בולט מהקיר יש לסמנו בתכנית המכר שכן מדובר בבליטה הגורעת משטח חדר השירותים וגורמת להפרעה. כשהפיר אינו מסומן והקונה נמצא תחת הרושם המוטעה שהחלל המשמש כפיר צנרת הנו חלל פתוח שניתן להשתמש בו נוצר ליקוי בניה.
כיוון שמדובר באי התאמה לתכנית שמאי מקרקעין קובע במקרים אלו ירידת ערך.
 

ירידת ערך החלטה של שמאי מקרקעין או מהנדס בדק בית?

 
באופן כללי מי שקובע ירידת ערך הינו שמאי מקרקעין. אך במקרים מיוחדים בהם הפסיקה ידועה ואומדני ירידת הערך קבועים, יכול מהנדס לקבוע ירידת ערך.
לדוגמא: בדוגמא מספר 3 לעיל (פיר קולטן בחדר שירותים) או בבליטות נוספות הגורעות משטח החדרים, הפסיקה מוכרת וידועה והמהנדס יכול לקבוע על סמך הפסיקה את אומדן ירידת הערך.

האם מהנדס בדק בית רשאי לקבוע עלות תיקון גם כאשר התיקון אינו מעשי?
כן. גובה התיקון התיאורטי, אפילו אם אינו מעשי, הוא בהחלט פיתרון נכון ומקובל על בתי המשפט.
לדוגמא: בדוגמא 1 לעיל מדובר במסדרון צר שעל ידי הזזת הקיר באופן תיאורטי ניתן היה לתקן את הליקוי.
בדרך כלל אומדן התיקון התיאורטי על ידי מהנדס הנו גבוה יותר מאומדן ירידת הערך של שמאי מקרקעין.