נדל”ן מניב – יש תמורה בכל צורה
מאת: נטע דורון
אין סוף ויכוחים, עמדות וניתוחים קיימים לגבי רכישת נדל”ן כהשקעה כדאית. מה שברור הוא שלאחר רכישת הנכס הראשון הרי שרכישת בית שני אמורה לייצר עבורכם הכנסה.
לפני כל רכישה של בית כדי לקחת יעוץ בדק בית כדי לבדוק את הדירה,ביקורת מבנים זו תאשר שאכן קניתם נכס נדלני השווה את ערכו ולא מצאתם חס וחלילה ליקויי בניה שעשויים להפחית מערכו של הבית. דירה לנכס אם כן צריכה לעבור בדק בית.
הכנסה מנדל”ן אינה צריכה להיות מוגבלת רק לבתים פרטיים – היא חלה על כל רכישה נדלנ”ית באשר היא.
נכס מסחרי יכול גם הוא לשמש כנכס מניב. מה תעדיפו? מרכז קניות? מחסן או דירה? לא משנה מה, העיקר שתדעו שקיים לרשותכם מגוון אפשרויות אם הנכם מעוניינים לרכוש נכס מניב. וחשוב לזכור שרכישת נכס איננה חתונה קתולית. במקרה הכי גרוע – תאלצו להיפרד ממנו, רצוי בכמה שפחות נזק וכדי למנוע הפתעות כדאי מראש לעשות בדק בית לפני רכישה.
הטבות מס לבעלי בית
אחד מכללי הברזל בהשקעות בנדל”ן מניב הוא לא לקנותו לעולם על סמך ההטבות במס בלבד. במידה והנכס אינו שווה בעצמו ואינו מכניס ללא הטבות המס, הרי שמדובר בעסקה לא משתלמת.
הטבות המס צריכות להיחשב כהטבת בונוס (הדובדבן שבקצפת…) ולא כבסיס להשקעה. אלה הן למעשה הסיבות אשר יביאו אתכם להעדיף לרכוש נכס המכניס רווחים, על פני קרקע להשקעה. מדוע?
קרקע חשופה מעניקה הטבות מיסוי מעטות ומנגד מייצרת מעט הכנסות.
למשקיעים רבים יש נטייה לתלות ציפיות בהשקעה זו (ממש כמו בהכרויות…) ולייחל להחזר ממכירת הנכס. העניין הוא שנכסים מסוימים פשוט אינם מייצרים תשואה והחזר השקעות ולמעשה – אינם שווים את הזמן או את המאמץ הנדרש!
ערך מוסף
מה יכול להוות ערך מוסף לנכס? ניהול מתקדם, שיפור פיזי או מזומן.
אלה יהוו זרזים על מנת שהנכס ישופר וכך גם ההכנסות ממנו יהיו בהתאם. דמו זאת לתחום הלימודים: כל המשקיע ולומד לקראת המבחן פסיכומטרי, מגדיל את סיכויו לקבל ציון גבוה וכתוצאה מכך להתקבל לפקולטה יוקרתית. זה בהחלט הגיוני.
אם נחזור לשוק הנדל”ן, הרי שמשקיעים נוטים לנהל מדיניות הוגנת מול הדיירים, מציעים תוכניות מימון נוחות ושימוש נכון לייעול ושיפור הנכס. משקיעים המנצלים בצורה נבונה את הטבות המס ימקסמו אף מעבר לכך את הנכס ויקבלו החזר על השקעתם.
הנה כי כן, אין ספק שנדל”ן מסייע למשקיעים רבים לממש מטרות רווח. חלקן כוללות הכנסות במזומן מהנכס, אחרות מטרתן שמירת ערך מול אינפלציה או אפילו יצירת מקום עבודה באמצעות תחזוקת הנכס וניהולו. בתוך כך, תמיד נוצרת אפשרות לרווח נוסף ולעוד השקעה נדל”נית טובה.
אטרקציית הנדל”ן
אז מה כל-כך שובה לב בהשקעה בנדל”ן…? אין ספק כי אחת מהאטרקציות בהשקעה נדל”נית היא השליטה בהכנסות ממש כמו במשכורת ומס הכנסה.
דוגמא טובה לרווחיות היא בעלות על בניין דירות המייצר חודשית הכנסה משכירות הדיירים. בעל הנכס משתמש בכסף להוצאות הניהול השוטפות (מיסים, תיקונים, שירותים, ביטוח המבנה).
אחרי חישוב העלויות, הוצאות משכנתא וריבית עליה נשאר בעל הנכס עם תזרים חיובי (נקווה..) כתשואה מההשקעה.
מה עוד עומד לטובתו? ניכוי מס במזומן המתקבל עבור פחת המבנה (רואה חשבון מבצע הערכה על בלאי הנכס) אשר אינו דורש תשלום במזומן כנגד, על מנת להיות זכאי להכרה זו.
מקובל להחליף דוחות מס בין נכסים, כדרך טובה לבטל ירידות ערך ולאזן בין הנכסים שבבעלות המשקיע.
לסיכום, אין ספק כי השקעה בנדל”ן מניב עשויה להיות השקעה נבונה. האם כל נכס יתאים לדבר? האם כל רכישה תצדיק את הציפיות לרווחים? ודאי שלא מומלץ להיעזר במומחים שיבדקו את הבית טרם קנייתו למשל בדיקת בדק בית לאיתור ליקויי בניה והערכת שווי הנכס ע”י שמאי מקרקעין למשל.
לצורך כך יש בהחלט להבין בפני מה עומדים, מה ציפיות הרווח, ולבצע בדיקות מעמיקות לפני ביצוע ההשקעה. למרות הבועה הנדל”נית הזוהרת, מסתבר שגם שם צריך להבין מה עושים, להיעזר בשמאי ובמהנדס בדק בית כי חובבנים שלא ביצעו בדיקת כדאיות סופם להיפגע ובגדול.
