אחריות קבלן

לפי חוק המכר, הקבלן אחראי לליקויים בחלקי הבניין השונים: בצנרת ובאינסטלציה, באיטום, בשלד, בחיפוי החיצוני ועוד, ולכל אחד מהם תקופה משלו. בדק בית לבניין נועד לוודא שהקבלן נושא בתוצאות של כל מה שנמצא בתחום אחריותו. בעמוד הזה ריכזנו את תקופות הבדק והאחריות ואת ההבדל ביניהן.

אחריות על עבודות אינסטלציה

"מה עושים עם המים החמים? אין מספיק מים חמים למקלחות של כולם, בואו נזמין חברת אינסטלציה טובה..." זו הייתה לשון הודעה נואשת בקבוצת הווטסאפ של בניין בן שנתיים ביבנה. חבל. אילו ידעו הדיירים שהקבלן אחראי, אחריות מחייבת, לצנרת המים במשך ארבע שנים מיום המסירה, ואחריהן לעוד שלוש שנים של אחריות שבהן נדרשת הוכחה, הם היו פונים אליו.

דיירים רבים בבניינים משותפים לא יודעים כמה זמן הקבלן אחראי לכל חלק בבניין, ומפספסים את זכותם לתיקונים. המושג "שנת בדק" מבלבל רבים, שחושבים בטעות שהשנה הראשונה מיום המסירה היא הזמן היחיד שבו אפשר לדרוש מהקבלן תיקונים. בפועל אין בחוק מושג שנקרא "שנת בדק". החוק מכיר בשתי תקופות בלבד: "תקופת בדק" ו"תקופת אחריות". עוד על כך בעמוד שנת בדק.

תקופות האחריות לליקויי בנייה, וכן שאר התחייבויות הקבלן כלפי רוכשי הדירות, מפורטות בחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, ובתיקון לחוק משנת 2011.

מה ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות?

תקופת הבדק שונה לכל סוג של ליקוי. כך למשל, על ליקויים ברכיבי אלומיניום ופלסטיק בבניין תקופת הבדק היא שנתיים. לעומת זאת חיפוי החוץ אמור להיות עמיד יותר, והתנתקות או התפוררות שלו עלולות לסכן את הדיירים, ולכן תקופת הבדק עליו היא שבע שנים.

אחרי כל תקופת בדק מתווספת תקופת אחריות קבועה של שלוש שנים לאותו ליקוי. בתקופה הזו האחריות של הקבלן חלשה יותר מאשר בתקופת הבדק: כשהדיירים מעלים ליקוי, הם אלה שצריכים להוכיח שהליקוי לא נגרם מהשימוש שלהם בבניין.

"שנת בדק" היא אם כן מושג פסיכולוגי בלבד, שקבלנים משתמשים בו כדי להגביל את הדיירים לשנה אחת שבה ידווחו על הליקויים. חשוב לדעת שספירת הזמן מיום המסירה נעצרת ברגע שהדיירים מודיעים על הליקוי. כלומר, גם אם הקבלן דוחה את התיקון או מתמהמה, האחריות שלו לא נגרעת בגלל הזמן שעובר.

תקופות הבדק לפי סוג הליקוי

אלה תקופות הבדק לליקויי הבנייה השונים. שימו לב שאלה התקופות המעודכנות, שחלות על בניינים שדירותיהם נרכשו החל מ-6.4.2011:

1. ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק: שנתיים.
2. ליקוי בריצוף ובחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה: שנתיים.
3. כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודודים: שלוש שנים.
4. ליקוי בפיתוח החצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת הקרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים: שלוש שנים. "פיתוח חצר" כולל שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
5. כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי: שלוש שנים.
6. כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב: ארבע שנים. "כשל" כולל גם נזילות.
7. כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, ובכלל זה גגות קלים עם סיכוך: ארבע שנים.
8. סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ״מ ברכיבים שאינם נושאים: חמש שנים.
9. התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ: שבע שנים.
10. כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית: שנה אחת.

בתוספת הזו:

• "כשל" הוא כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת.
• "ליקוי" הוא ליקוי בתפקוד ובעמידות של המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

הסבר מפורט על כל תקופה תמצאו בעמוד התקופות שבהן חלה אחריות הקבלן.

תקופת האחריות

בתקופה שאחרי תקופת הבדק הקבלן אחראי לתקלות שנגרמו מתכנון שגוי, מחומרים שאינם איכותיים דיים או מעבודה שאינה איכותית מספיק. חובת ההוכחה מוטלת על רוכש הדירה: עליו להראות שזו אכן הסיבה לליקוי, ואפשר לעשות זאת בעזרת חוות דעת של בדק בית.

אחרי שגם תקופת האחריות מסתיימת, הקבלן נדרש לטפל רק בליקויים שנוגעים ליציבות או לבטיחות של הבניין, בבעיות בשלד או ביסודות, או בליקוי שלא היה אפשר לגלות בשנים הראשונות אחרי הקנייה.

איך מביאים לתיקון הליקויים?

חשוב לשלוח לקבלן הודעה מסודרת על הליקוי ולבקש שיתקן אותו, מוקדם ככל האפשר, רצוי כבר בשנה הראשונה אחרי מסירת הדירה. כדאי לעשות זאת באופן מפורט, על בסיס איתור ליקויים ודוח בדק בית. אם הקבלן לא לוקח את האחריות שהחוק מטיל עליו, אפשר לפנות לרשם הקבלנים, להגיש תלונה, ובמקרה הצורך להגיש תביעה.

אל תוותרו ואל תשלמו על הוצאות שאינן באחריותכם: הקבלן חייב למסור דירה חדשה שעומדת בתקן, כפי שקובע חוק המכר. על אחד הליקויים הנפוצים בדירות חדשות אפשר לקרוא בעמוד ליקויי ריצוף.