בדיקת שטחים ציבוריים

בדיקת שטחים ציבוריים כולל בדיקת בניינים ושטחים משותפים. בדק בית לבניין הוא עניין חשוב ומשפיע לא פחות על הדירה שלכם. בדיקת בניין צריכה להיות יסודית ומעמיקה על מנת לאפשר לכם לבחור נכון

בדק בית לבניין – גרים בבניין?

אם כך, עניין ליקויי התכנון והבנייה אינו מסתכם בבדיקתם בדירתכם הפרטית אלא רצוי שתכלול את בדיקת השטחים המשותפים בבניין. בדק בית לבניין כולל
בדיקת שטחים ציבוריים – שטחים משותפים בבניין הם אותם איזורים המשותפים לכלל הדיירים ומוגדרים במסגרת התוכנית שכל דייר קיבל לידיו בעת רכישת הדירה.

שטחים אלו כוללים את הלובי, חדרי המדרגות, חדרי המערכות (חשמל, מים, מעליות, משאבות), חניונים, חיפוי חוץ לבניין, פיתוח, גג, מועדון/מחסן משותף וכו’.

בדיקת שטחים ציבוריים – מדוע הבדיקה חשובה ועד כמה היא נוגעת לעניינו של כל דייר?

החשיבות רבה ביותר ונוגעת הן לבטחונם האישי של הדיירים ולאיכות חיים בבניין והן למניעת הדרדרות ליקויי בנייה ושמירת ערך הבניין והדירות שבו.
להלן נביא מספר דוגמאות לליקויי בנייה המתגלים בבניינים משותפים. דרכי מילוט – בשעת חירום יש חשיבות עצומה לכך שדרכי המילוט עומדות בתקן.

כך יש לבדוק קיומן של דלתות אש שנסגרות אוטומטית, מפוחי אוויר שיוצרים לחץ חיובי בחדרי המדרגות ועוד. חיפוי חוץ – אחד מליקויי הבנייה החמורים שגובים מחיר דנים הוא אריחי חיפוי חוץ שאינם מודבקים כראוי ועלולים ליפול על העומדים בקרבה הבניין.

על ידי ביצוע בדיקה הנדסית לשטחים המשותפים בבניין, מנצלים הדיירים את חובת הקבלן כפי שמוגדרת בחוק המכר – לתקן את הליקויים.

בדיקת בניינים

ארד בדק בית מציעה לבניינים משותפים להעזר במומחיות ובניסיון שצברו מהנדסינו. בדיקת שטחים ציבורייםכולל בדק בית לבניין על מנת לענות על על הצרכים של בניינים משותפים, אנו מציעים שתי בדיקות נפרדות בהתאמה אישית למבנה, התפקוד והצרכים המאפיינים של בניין משותף. הבדיקה הראשונה היא בדיקת בינוי, והבדיקה השנייה היא בדיקת מערכות הבניין.

1. בדיקת בינוי הנדסית – הבדיקה ההנדסית כוללת את כל האלמנטים במבנה:
השוואה בין תכניות ומפרטים קיימים למבנה
בעיות איטום רטיבות ועיבוי
חניונים
שלד ובנייה
מערכת חיפוי חוץ
ריצוף וחיפוי פנים
סיוד וצבע בדיקה בדיקת בניין
אלומיניום
נגרות
בדיקה לבניין עם פתחי מילוט ובטיחות ודרכי גישה
חדרי מדרגות
בדיקת בניין גג
חצר וגינה
מחסנים וחללים משותפים
מתקני אשפה
ח’ מעליות

2. בדיקת בניינים – בדיקת מערכות בניין

בדיקת בניינים כולל בדיקת המערכות הסוקרת באופן מקיף את תפקוד ופעולת המערכות השונות בבניין בפעילות שוטפת ובשעת חירום.
בדיקות מערכות שונות החיוניות לתפקודם של בניינים משותפים מבוצעות ע”י מומחים
מקצועיים בעלי רקע מיוחד בתקנים, התכנון והביצוע הנוגעים למערכות אלו.

בדיקה של מערכות ניקוז שופכין וניקוז דלוחין, מערכות ניקוז גגות וחניונים בהתאם לתקנים.
בדיקת מערכת שוחות הביוב במבנה.
בדיקת כל נקודות הבדיקה והשירות למערכת ביוב וניקוז.
מערכת מים
בדיקת מערכות הגברת לחץ, צנרת ואביזרים בבניינים.

מערכות כיבוי אש וספרינקלרים
בדיקת מיתקן ספרינקלרים מתזים, צנרת וברזים להתאם לתקן NFPA 13.
בדיקת חדרי משאבות הגברת לחץ דיזל גנרטור, חשמליות, ג’וקי.
בדיקת מערכות הסנקה, עמדות נידרנטים ותכולת ארונות נידרנטים בהתאם לתקנים.

מערכות איורור ומיזוג אויר
בדיקות בהתאם לתקנים ישראלים של מערכות מיזוג אויר ואיורור – מערכת ניפוח חדרי מדרגות,
מפוחי שחרור עשן מחניונים, תעלות פח לפי תקנים, מפוחי איורור ונידוף ריחות.
מערכות מיזוג אויר בהתאם לתקן משרד הבריאות בחדרי אשפה.

מערכות גילוי C.O בחניונים.
מערכות גילוי אש וחשמל
בדיקות בהתאם לחוקי המפרטים הבין משרדיים של עבודות חשמל ומ.נ.מ, לוחות חשמל,
תעלות וכבלי חשמל במתקני בניינים רבי קומות.
בדיקת מערכת החירום, גנרטורים בתוך מבנה.

בדיקת מערכות הגלאים, צופרים, לחצנים, כיבויים בלוחות חשמל, גלאי עשן בלוחות חשמל,
רכזות גילוי אש ועשן בהתאם לתקנים ישראלים.
בדיקת אינטגרציות בין מערכות גילוי אש/ חשמל’ ספרינקלרים/ שחרורי עשן/ מעליות/ גנרטור/ ניפוח חדרי מדרגות.

בדיקת תאורת החירום בבניינים רבי קומות.
בדיקת תאורת החירום בבניינים רבי קומות.
בדיקת מערך הארקות במבנה.
לחצן/ מפסק חירום לכבאים בכניסה לבניין.
בטיחות אש
בדיקת הפרדות אש ואיזורי מילוט בבניינים.
בדיקת שילוט והכוונה בהתאם לתקנים.
בדיקת הפרדות אש, דלתות אש, דמפרי אש ועשן.

לגבי כל אלמנט הנבדק בבניין מבוצעת בדיקת התאמה בין נתוני הבניין לחוקים אליהם כפוף הקבלן מעצם חוק המכר:
“התקנות” – תקנות התכנון והבנייה תש”ל – 1970, התוספת השנייה.
“ת”י” – תקן ישראלי.
“תקנות הג”א” – תקנות ההתגוננות האזרחית, תש”ן – 1990.

הל”ת – ההוראות למתקני תברואה (הל”ת) – תש”ל – 1970.
“התכניות” – התכניות אשר צורפו לחוזה כחלק מהחוזה.
“המפרט”- המפרט אשר צורף לחוזה כחלק מהחוזה.
“המפרט הכללי”- המפרט הכללי לעבודות בניין בעריכת הוועדה הבינמשרדית ובהוצאת
משרד הביטחון אשר מהווה אמת מידה לביצוע נכון של חברת הבנייה.
פסקי דין – פסקי דין קודמים בנושאים בהם הייתה מחלוקת.

מהו הרכוש המשותף בבניין?

בית משותף מוגדר בחוק המקרקעין כבית שיש בו לפחות שתי דירות, והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. לכל דירה יש בעלים משלה, וכל הבעלים חולקים יחד את הרכוש המשותף בבניין. כל דייר יכול להזמין בדק בית לדירה שלו, אבל את בדיקת הרכוש המשותף הדיירים צריכים להזמין יחד, או למנות ועד בית שיזמין אותה בשמם.

החוק מגדיר את הרכוש המשותף בסעיף 52 לחוק המקרקעין, בדרך השלילה: כל מה שאינו רשום כדירה. למשל גגות הבניין, הקרקע שעליה הוא עומד, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המסד, המקלטים, המעליות, מתקני ההסקה והמים, ומתקנים שמיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את רובם.

בדיקת אינטגרציה למערכות מצילות החיים

מטרת בדק הבית לרכוש המשותף היא לאתר את ליקויי הבנייה בשטחים המשותפים ולהגיש אותם לקבלן בחוות דעת הנדסית, כדי שיתקן אותם. בבניינים בני שבע קומות ומעלה מבוצעת בנוסף בדיקת אינטגרציה, שבודקת את פעולת כל המערכות האלקטרו-מכניות המצילות חיים. הבדיקה מוודאת שכל מערכת פועלת לבד, ושכל המערכות פועלות יחד.

המערכות נבדקות בתרחישים שונים ובאזורים שונים בבניין. לצערנו, ברוב הבניינים בדיקת האינטגרציה מגלה ליקויים, ולפעמים גם ליקויים מסכני חיים.

מה כוללת חוות הדעת ההנדסית לרכוש המשותף?

הממצאים של הבדיקה בשטחים המשותפים מסוכמים בחוות דעת הנדסית: מסמך מפורט שקביל בבית המשפט. לכל ליקוי שנמצא בשטחים המשותפים מופיעים בה תיאור הליקוי, התקן שהוא מפר, פסקי דין רלוונטיים, הדרך הנכונה לתקן אותו והערכת מחיר לתיקון (למקרים שבהם נדרש פיצוי כספי), וכן תמונות שממחישות את הליקוי. מטרת חוות הדעת היא להביא את הקבלן לתקן את הליקויים כך שהבניין יתפקד כראוי וישמור על ערכו לשנים רבות.

איך מתארגנים דיירי הבית המשותף להזמין בדיקה?

זה תלוי בדיירים. יש בניינים שבהם דיירים רבים פעילים ומשתתפים בכל מה שנעשה בבניין, ויש בניינים שבהם ועד הבית הוא הפעיל העיקרי. אנחנו מזמינים ועדי בתים ודיירים בבתים משותפים להתכנס ולהזמין נציג של ארד בדק בית, כדי לשמוע על התהליך, לשאול את השאלות שעל הפרק ולהתרשם מדרך העבודה שלנו.

אחריות הקבלן מוגבלת בזמן, ולכל חלק בבניין יש תקופה משלו (התקופות שבהן חלה אחריות הקבלן). אתם דיירים בבית משותף בתקופת האחריות של הקבלן? נשמח לשמוע מכם.