בדק בית שאלות ותשובות

ריכזנו כאן את השאלות שאנחנו נשאלים לרוב על בדק בית, עם תשובה קצרה לכל אחת. בסוף כל תשובה יש קישור למאמר שמרחיב על הנושא.

מתי מומלץ לבצע ביקורת הנדסית?

אפשר לבצע בדק בית בכל שלב, מלפני קניית הדירה ועד סוף תקופת האחריות של הקבלן. רוב מי שקונים דירה מקבלן מזמינים את הבדיקה אחרי הקנייה, ומומלץ לבצע אותה סמוך ככל האפשר למסירת הדירה. כך הקבלן לא יכול להתחמק מאחריות, והליקויים לא מספיקים להחמיר ולגרום להוצאות תיקון שהיה עליו לשאת בהן.

בדירה יד שנייה הזמן הנכון הוא לפני השלמת העסקה, כדי שהממצאים יהיו בידיכם כשאתם מחליטים.

למאמר המלא: מתי מומלץ לבצע ביקורת הנדסית

האם עדיף לבצע בדיקה הנדסית לפני מסירת הדירה או אחריה?

מומלץ לבדוק לפני המסירה, בפרוטוקול הראשוני או במעמד פרוטוקול המסירה. הדירה ריקה, צוותי העבודה וקבלני המשנה של הקבלן עדיין באתר, וכל ליקוי שנמצא מתועד בחוות דעת מקצועית, כך שהקבלן לא יכול לטעון אחר כך שאתם גרמתם לו. מי שחותם על הפרוטוקול בלי בדיקה מקצועית מצביע בדרך כלל רק על ליקויים אסתטיים, והקבלן עלול להשתמש בחתימה כדי להסיר מעצמו אחריות.

לבדיקה לפני המסירה יש מגבלה אחת: מערכות הניקוז והחשמל עוד לא פועלות. לכן אפשר להזמין בהמשך בדיקה חוזרת, שבה נבדקים גם התיקונים וגם ליקויים שמתגלים רק כשהמערכות פועלות. אפשר לבדוק גם אחרי שעברתם לגור בדירה, בתוך תקופת הבדק, אבל זה פחות מומלץ.

למאמר המלא: האם כדאי לבדוק דירה לפני מסירה

לשם מה נדרש דו”ח ביקורת מבנה הנדסית?

דירה מורכבת מאלמנטים רבים, וחלקם נסתרים מהעין. לרוכש אין בדרך כלל את הידע הדרוש כדי לבדוק שהדירה עומדת בתקנים ובתקנות התכנון והבנייה, ושהיא כוללת את מה שכתוב במפרט ובתוכניות. גם כשמוצאים ליקוי לבד, קורה שהקבלן דוחה את הפנייה או מתקן תיקון קוסמטי, והבעיה חוזרת אחרי שתקופת האחריות כבר פגה.

דוח של מהנדס נותן לכם תמונה מלאה של הדירה: כל ליקוי עם הסבר, התיקון הנדרש ועלותו. הדוח קביל בבית המשפט, והוא דרישה מסודרת מהקבלן לתקן את הליקויים ולפצות על מה שאי אפשר לתקן.

למאמר המלא: לשם מה נדרש דו”ח ביקורת מבנה

האם עלי לדאוג מליקויי בנייה הקיימים בביתי?

כן, ויש לכך כמה סיבות. ליקויים בטיחותיים הם החמורים ביותר, ודיירים לרוב לא מזהים אותם: אריחי חיפוי חוץ שמתנתקים, אוורור לא מספיק בממ״ד, מרווח לא תקני בין שלבי המעקה, פתחי מילוט צרים וזכוכית שאינה בטיחותית. ליקויים אחרים פוגעים בתפקוד היומיומי או במראה הדירה, ומורידים מערכה.

רוב הליקויים שלא מטפלים בהם בזמן מחמירים, וככל שעובר זמן קשה יותר לתקן אותם. בנוסף, אחריות הקבלן מוגבלת בזמן, והחוק מחייב לדווח על ליקוי בסמוך למועד שגיליתם אותו.

למאמר המלא: האם לדאוג מליקויי בנייה

ואולי אין בדירתי ליקויי בנייה רבים?

זו שאלה שעולה הרבה, במיוחד כשההוצאות על דירה חדשה מצטברות. מה שמתגלה בשטח, בדיקה אחר בדיקה, הוא שברוב הדירות יש ליקויי בנייה ותכנון, ולא פעם רבים. אחת הסיבות היא שבבנייה של היום מעורבים יותר קבלני משנה, והתיאום והפיקוח על עבודתם מסובכים יותר.

עלות התיקון של כל ליקוי בדוח נאמדת לפי מחירונים מעודכנים שמתפרסמים מדי חודש, וכמעט כל היקף של ליקויים מצדיק את עלות הבדיקה.

למאמר המלא: ואם לא יתגלו ליקויי בנייה

מי מבצע את הבדיקות ההנדסיות?

בארד בדק בית את הבדיקות מבצעים מהנדסי בניין מנוסים שעברו הכשרה מתאימה, ולא הנדסאים. את החברה הקים בשנת 2001 מהנדס הבניין רון ארד, והוא מנהל אותה עד היום. כל הבדיקות ההנדסיות מפוקחות ומבוקרות על ידו באופן אישי.

אחרי הבדיקה תוכלו להתייעץ עם המהנדס כדי להבין את הליקויים שבדוח ואת הפתרונות שהוא מציע. ואם הדוח מגיע לבית המשפט, רון ארד מלווה את הלקוחות שם בעצמו.

עוד על החברה: על ארד בדק בית

איך לבחור חברת בדק בית?

הדרך הטובה ביותר היא המלצה. אם אין לכם, בקשו מהחברה לדבר עם מישהו שהיא בדקה עבורו באזור שלכם. ודאו שהבדיקה נעשית בידי מהנדס, ושיש לו ניסיון מעשי בפרויקטים של בתי מגורים.

כדאי גם לבקש לראות דוגמה לדוח ולבדוק שהוא מובן, לשאול תוך כמה זמן יימסר הדוח, ולוודא שתוכלו להיות נוכחים בבדיקה. מהנדס טוב מגיע עם מכשור מתאים שאינו הורס דבר, כמו גלאי רטיבות, ומפריד בין עיקר לטפל: בדירה חדשה מקבלן הוא מפרט כל ליקוי, כי לפי חוק המכר הקבלן חייב לתקן אותו.

למאמר המלא: מה לדרוש ממהנדס בדק בית

כמה זמן אמור לערוך בדק בית?

הבדיקה בדירה עצמה נמשכת בממוצע בין שעה וחצי לשלוש שעות. המשך המדויק תלוי במה שהמהנדס מוצא במהלך הבדיקה. בדירה מקבלן מומלץ להכין לביקור את המפרט הטכני ואת התוכניות של הדירה.

אחרי הבדיקה מגיעה עבודה משרדית: לכל ליקוי נכתבים המקור שלו, התקנים והתקנות הרלוונטיים, התיקון הנדרש ועלותו לפי מחירונים מעודכנים, ציטוטים מפסקי דין ותמונות מהבדיקה. את הדוח תקבלו לא יאוחר משבוע ממועד הבדיקה.

למאמר המלא: תהליך בדק בית, שלב אחר שלב

אנו חוששים שהזמנת בדק בית תיפגע ביחסינו עם הקבלן

החשש מובן, אבל מטרת הבדיקה אינה להתעמת עם הקבלן או לתפוס אותו בקטנות. כמו שהקבלן נעזר באנשי מקצוע כדי לבנות את הדירה, גם אתם נעזרים באנשי מקצוע כדי לבדוק אותה. המהנדס מזהה ליקויים שהדייר לא יזהה בעצמו, ומפרט אותם כך שאפשר לפתור אותם מהר וביעילות.

דוח מסודר וברור מבטא דווקא אמון בכך שהקבלן יעמוד מאחורי התחייבויותיו. אם קבלן לא מרוצה מהגעת המהנדס, כדאי לשאול מדוע הוא חושש מבדיקה הנדסית.

למאמר המלא: החשש מפגיעה ביחסים עם הקבלן

מה עושים אם הקבלן לא מאפשר הכנסת מהנדס לביצוע בדיקה הנדסית לפני המסירה?

עדיף לטפל בזה כבר בחוזה הרכישה: כדאי להכניס סעיף שמאפשר למהנדס בדק בית להיכנס לדירה בפרוטוקול הראשוני או במסירה. במעמד המסירה אפשר לחתום על הפרוטוקול עם הסתייגות, שלפיה קבלת הדירה כפופה לתיקונים שיידרשו על ידי מהנדס בדק בית. ואשרו בחתימה רק את מה שאפשר היה לבדוק.

אם בכל זאת לא התאפשרה בדיקה לפני המסירה, אפשר לבדוק את הדירה אחרי שקיבלתם את המפתח, בתקופת הבדק, והקבלן עדיין חייב לתקן את הליקויים שיימצאו. כדאי להזמין את הבדיקה מוקדם ככל האפשר.

למאמר המלא: מתי לבצע בדיקת בדק בית

מה עושים אם הקבלן לא מוכן לתקן את הליקויים שנמצאו בדוח ההנדסי?

ברוב המקרים הבדיקה מסתיימת בהבנה בין הקבלן לדייר. הדוח מפרט את התיקונים הנדרשים, את הפיצוי במידת הצורך ואת משך הזמן לביצוע, והקבלן צריך להגיב עליו בתוך זמן סביר, בדרך כלל כשבועיים. גם בזמן התיקונים המהנדסים שלנו זמינים לכל שאלה מול הקבלן.

אם אין הסכמה, נפנה אתכם לעורך דין המתמחה בליקויי בנייה. הייעוץ ומכתב ההתראה לקבלן ניתנים ללא תשלום. אפשר להזמין בדיקה חוזרת שבודקת את התיקונים שבוצעו. ואם התיק מגיע לבית המשפט, צוות ארד מסייע בשאלות הבהרה למומחה בית המשפט ובעדות מומחה, ורון ארד מלווה אתכם אישית.

למאמר המלא: תביעה נגד הקבלן

בדירתי בעיית רטיבות החוזרת על עצמה למרות תיקוני הקבלן…

רטיבות חוזרת נובעת לרוב מכך שהתיקון לא טיפל במקור הבעיה. לפעמים מדובר בתיקון שטחי בלבד, כמו צביעה בצבע נגד פטריות, ולפעמים הקבלן משתדל אבל חסר לו הידע בתחום. המקורות יכולים להיות שונים: ליקויים באיטום החוץ, בחיפוי החוץ, באיטום הגג, החלונות או המרפסת, נזילות באינסטלציה, חדירת רטיבות דרך צנרת החשמל או עיבוי בגלל בידוד תרמי לקוי.

בבדיקה המהנדס בוחן את סימני הרטיבות, מאתר את הסיבה או הסיבות, ומפרט בדוח איך לתקן ומה העלות. כשאתם מזמינים בדיקה, ציינו שיש רטיבות, ויגיע מהנדס שמתמחה בתחום.

למאמר המלא: רטיבות שחוזרת למרות תיקוני הקבלן

מהן תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק?

לפי חוק המכר, המוכר חייב לתקן ליקויים בדירה במשך תקופת בדק, שמתחילה ביום שהדירה הועמדה לרשותכם. אורך התקופה שונה לכל רכיב: שנה אחת לאי התאמה שאינה יסודית, שנתיים לריצוף וחיפוי פנים ולדלתות וחלונות, ארבע שנים לצנרת ולאיטום, חמש שנים לסדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ״מ ושבע שנים לחיפוי חוץ. אחרי תקופת הבדק מתווספות שלוש שנות אחריות.

בתקופת הבדק, אם הקבלן טוען שליקוי אינו באחריותו, עליו להוכיח זאת. בתקופת האחריות שאחריה חובת ההוכחה עוברת אליכם, ולכן כדאי לבדוק בזמן.

למאמר המלא: תקופות בדק ואחריות קבלן

מהו שוט אשפה ומה הם התקנים לגביו?

שוט אשפה הוא פיר שעובר מהקומה העליונה ועד חדר האשפה בקומת הקרקע או בקומה תת-קרקעית, ובכל קומה יש חדרון עם פתח אליו. הוא מותקן לרוב בבניינים רבי קומות ובבנייני יוקרה.

את השוט ואת חדר האשפה יש לתכנן ולבצע לפי תקנות התכנון והבנייה. השוט צריך להיות מאוורר, בוונטה מכנית בכל קומה או בפיר אוורור עם מפוח על הגג, ועשוי מחומרים שאינם סופגים, כי צריך לשטוף אותו מפעם לפעם. הפתח צריך למנוע ככל האפשר חדירת ריחות, וגם חדר האשפה עצמו חייב להיות מאוורר, בחלונות לאוויר החוץ או במערכת אוורור מאולצת.

למאמר המלא: שוט אשפה בבניינים משותפים

האם ועד הבית צריך לדאוג מליקויי בנייה בשטחים המשותפים?

כן, מכמה סיבות: סכנה בטיחותית, ירידה בערך הדירות, סיום תקופת האחריות של הקבלן על השטחים המשותפים, ליקויים תפקודיים שפוגעים בחיי היומיום, פגיעה אסתטית, וליקויים שמחמירים כשלא מטפלים בהם. הליקויים הבטיחותיים הם החמורים ביותר, ודיירים לרוב לא מזהים אותם, כי הם לא מכירים את תקני הבנייה ואת המוצרים הלא תקניים: אריחי חיפוי חוץ שמתנתקים ונופלים, מעקה שאפשר לטפס עליו, פתחי מילוט צרים מדי, זכוכית שאינה בטיחותית ומדרגות שלא עומדות במידות שבתקנות.

ליקויים תפקודיים הם למשל דרכי גישה לא תקניות, או חלונות קבועים שאי אפשר לנקות. הליקויים האסתטיים הם בדרך כלל הבולטים ביותר לעין: רובה מתקלפת, כתמים על אריחי הריצוף, טיח מחוספס ותקרות גבס גליות וסדוקות בלוביים. רוב הליקויים שלא מטפלים בהם בזמן מחמירים, וככל שעובר זמן קשה יותר לתקן אותם.

למאמר המלא: בדיקת שטחים ציבוריים בבניין

לשם מה ועד הבית צריך חוות דעת הנדסית על הבניין?

בניין מורכב מרכיבים רבים, חלקם גלויים וחלקם נסתרים. לוועד הבית אין בדרך כלל את הידע המקצועי שנדרש כדי לבדוק שהבניין עומד בתקני התכנון והבנייה (יותר מ-8,000 סעיפים), שרמת הביצוע ראויה ושהבניין כולל את כל מה שכתוב במפרט ובתכניות. גם כשהדיירים מאתרים ליקוי בעצמם, קורה שהקבלן דוחה אותם שוב ושוב, או מתקן תיקון קוסמטי בלבד, והבעיה חוזרת אחרי חצי שנה, או גרוע מכך אחרי כמה שנים, כשתקופת האחריות כבר עברה.

חוות דעת של מהנדס נותנת לוועד הבית תמונת מצב מלאה של הבניין, וכלים להחליט איך לממש את הזכויות. חוות הדעת קבילה בבית המשפט, והיא דרישה מחייבת מהקבלן לתקן את הליקויים ולפצות על ליקויים שאי אפשר לתקן.

למאמר המלא: ליקויים שמצאנו בבניינים

מתי כדאי לוועד הבית להזמין בדיקה לשטחים המשותפים?

אפשר לבצע את הבדיקה בכל שלב, מלפני מסירת הבניין ועד לפני סוף תקופת האחריות של הקבלן. בדרך כלל ועד הבית מתארגן רק אחרי שהדיירים נכנסים לגור, ומזמין בדיקה לבניין בתוך השנה הראשונה.

מומלץ לבצע את הבדיקה מוקדם ככל האפשר אחרי מסירת הבניין, כדי שהקבלן לא יוכל להתחמק מאחריות, וכדי שהליקויים לא יחמירו ויגרמו לפגיעה באיכות החיים ולהוצאות תיקון שהקבלן היה צריך לשאת בהן.

למאמר המלא: התקופות שבהן חלה אחריות הקבלן

ואם לא יימצאו ליקויים בשטחים המשותפים של הבניין?

אין חשש כזה: עד היום לא מצאנו בניין שאין בו ליקויים. מספר הליקויים בשטחים המשותפים נע בדרך כלל בין עשרות למאות ליקויים שונים.

למאמר המלא: בניינים שבדקנו